الإجابة:

إذا كانت الشقة المستأجرة تقع ضمن حدود البلدية، فإنها تخضع لأحكام في قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 . وقد جعل القانون أحد أسباب الإخلاء قيام المستأجر بإنشاء عقار مناسباً لسكناه أو لأعماله التجارية على أرض مملوكة له (المادة 4 (1/ز) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة).

 

وبالإستناد لحكم محكمة النقض الذي جاء فيه أن" عبارة (أرض له خاصة) والواردة في المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 والباحثة في الإخلاء إذا أنشأ المستأجر على أرض خاصة له بناء مناسباً لممارسة أعماله أو سكناه، لا تعني أن تكون ملكية المستأجر للأرض التي أنشأ عليها العقار ملكية منفردة لأن إنشاء ملكية الطوابق والشقق يقتضي أن تكون الأرض ملكاً لعدة أشخاص. تعود للقضاء مسألة تقدير العقار المناسب الواردة في المادة (4/1/ ن) من قانون المالكين والمستأجرين لسنة 1953 وذلك وفقاً لاعتبارات تختلف بحسب الزمان والمكان والغاية التي استهدفها المستأجر من استئجار العقار من حيث نوع عمل المستأجر ومكانه وموقع العقار ومساحته وملاءمته لأعماله التجارية في حدود النفع المتاح من المأجور في المنطقة التي يقع فيها". (قرار رقم 47 لسنة 2006، محكمة النقض، حقوق، تاريخ الفصل: 2008/3/30)

 

ويستفاد من ذلك بأن المشرع أخذ بمعيار مناسبة العقار الجديد لذات الغاية التي اسْتُؤْجِر العقار المطلوب تخليته لها، ويخضع تقدير مدى ملائمة المسكن الجديد لتقدير المحكمة التي تستعين في تقديره للخبرة، وللمحكمة بناءً على ذلك الأخذ برأي الخبير أو تركه إن لم تقتنع به على أن تنتدب خبيراً أو خبراء اَخرين، وفي حال مناسبة العقار الجديد لغاية المستأجر فإن العلة تقوم بغض النظر عن قيام المالك بشغل عقار اَخر له بذات المنطقة، حيث جاء النص مطلقاً والمطلق يبقى على اطلاقه.

 

وعلى الرغم من ذكر أسباب محددة على سبيل الحصر يجب على المؤجر التقيد بها للمطالبة بإخلاء المأجور، وللخروج عن طابع المغالاة الذي انتهجه المشرع لصالح المستأجر، فإن المؤجر يستطيع اللجوء لحالتي الإضرار بالعقار ومخالفة شروط العقد، كونها حالات مطاطة يتفرع عنها العديد من الأمثلة، مما يتيح له فرصة التوسع في نطاقها.

 

ولكن القانون قد حفظ حقوق المستأجر من سوء نية المؤجر في حال استخدامه اي من الاسباب الواردة في النقاط 4 و 5 و6 السابقة (وهي البنود (د) و(هـ) أو (و) من الفقرة (1) من المادة 4 من من قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953) حيث أنه إذا استحصل مالك ما على حكم أو أمر بالتخلية لأي من الأسباب المبينة النقاط 4-6 ثم "تبين بعدئذ للمحكمة أن الحكم أو الأمر قد اكتسب نتيجة لبيانات كاذبة أو إخفاء حقائق جوهرية فيجوز للمحكمة أن تأمر المالك أن يدفع إلى المستأجر السابق المبلغ الذي تراه كافياً لتعويض الضرر أو الخسارة التي لحقت به من جراء ذلك الحكم أو الأمر ويجوز لها فوق ذلك أن تعيد إسكان المستأجر في العقار"( انظر المادة 4/2 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953).